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6 Regeln für den richtigen Immobilienverkauf

Sie entscheiden selbst, auf welchem Weg Sie Ihre Immolbilie verkaufen. Sollten Sie sich für den Weg des sogen. “Privatverkaufs” entscheiden, finden Sie auf dieser Seite wertvolle Tipps für den erfolgreichen Verkauf. Wir wünschen Ihnen dabei viel Erfolg.


Fällt Ihre Entscheidung für den Verkauf über einen Immobilien-Makler, würden wir uns freuen, wenn Sie sich mit uns in Verbindung setzen.



Der richtige Preis

Natürlich möchten Sie den höchstmöglichen Preis für Ihre Immobilie erzielen. Am besten, den Preis, den Sie  selbst einmal bezahlt haben zuzüglich der eigener Investitionen und einer angemessenen Rendite.

Allerdings ist genau das der schwierigste Teil am erfolgreichen Verkauf der eigenen Immobilie: der Preis!
Warum aber schwierig? Zu hoch angesetzt könnte es passieren, dass sich gar kein Käufer für Ihr Objekt interessiert. Zu niedrig kalkuliert, rennen Ihnen die Interessenten die sprichwörtliche Bude ein und es wird Ihnen schmerzhaft bewusst, dass Sie mehr hätten verlangen können.

Die wohl einfachste Methode zur Preisfindung ist der Vergleich der  Immobilienanzeigen der örtlichen Zeitungen. Hierfür müssen Sie aktuelle Immobilienangebote aus dem direkten Umfeld sowie ähnliche Objekte finden. Der Vergleich zwischen diesen Angeboten und dem eigenen Haus erscheint auf den ersten Blick als durchaus möglich. Jedoch sollten Sie bedenken, dass es sich bei dem Angebotspreis in der Zeitung häufig nicht um den tatsächlich erzielbaren Kaufpreis handelt.

In der heutigen Zeit ist selbstverständlich auch das Internet eine gern genutzte Quelle zur Preisfindung. Die Vorgehensweise ist dabei die Gleiche, wie bei den örtlichen Zeitungen: ähnliches Objekt - ähnliches Umfeld usw.

Was sich so leicht darstellen läßt, wird jedoch in kürzester Zeit zum Problem: Es gibt kein ähnliches Objekt in ähnlichem Umfeld. Genau wie bei einem Autoverkauf möchten Sie sich individuelle Dinge Ihres Hauses bezahlen lassen. Ist es beim Auto die sündhaft teure Stereo-Anlage , so kommt in Ihrem Haus vielleicht der tolle Whirlpool dazu. Aber genau wei beim Autoverkauf, will auch am Haus so etwas kein Kaufinteressent bezahlen. Oder doch? Welche Dinge erhöhen den Wert Ihres Hauses tatsächlich und welche nicht?

Womit wieder die Anfangsfrage zum richtigen Preis aufgeworfen wäre. Zeitung und Internet bilden durchaus eine erste Grundlage. Aber erst ein anschließendes Gespräch mit einem örtlichen Immobilien-Makler hilft bei der Einschätzung der Marktlage, Käuferinteressen, Einpreisung Ihrer Wohnlage und Wert der Ausstattung. Ein Makler kennt außerdem Vergleichsobjekte. Fragen Sie Ihn nach seiner ehrlichen Einschätzung. Ein so genanntes “Schönheitsangebot” ist beim Verkauf eher schädlich.

Auch kann die Erstellung eines Verkaufsgutachtens von einem Sachverständigen hier sehr hilfreich sein. Denn dabei wird der Bauzustand der Immobilie zusammen mit dem aktuellen Bodenpreis (Bodenrichtwert) gewertet , sowie eventuelle Reparatur-Rückstände preislich erfasst. Viele Kaufinteressenten erwarten gerade bei älteren Immobilien ein solches Gutachten. Dies ist allerdings die kostspieligste aller Varianten und sollte deshalb sorgfältig überlegt sein.

Warum ist der richtige Preis von Anfang an so wichtig beim Verkauf? Für die Antwort auf diese Frage versetzen Sie sich einfach mal in die Situation eines Kaufinteressenten. Dieser beobachtet den Markt meist noch intensiver als Sie. Er sieht genau, ab wann eine Immobilie am Markt ist. Und er beobachtet jede Preisänderung. Kaufinteressenten warten Preissenkungen ab und gehen dann in die Verhandlungen. Sehr häufig kommt dabei eine Preisvorstellung zum Vorschein, die Sie sich nicht vorstellen möchten. Der Kaufinteressent aber denkt, dass Sie „um jeden Preis“ verkaufen müssen. Diesen Eindruck hat er durch Ihre Preissenkungen bekommen.

Das Fazit aus den genannten Punkten: bei einer so wertvollen Angelegenheit wie Ihrer Immobile  sollten Sie nicht versuchen,  sich an den richtigen Preis heranzutasten, sondern anhand nachvollziehbarer Fakten den Marktpreis festlegen.


Wichtige Informationen zur Immobilie

Bereiten Sie alle Angaben zu Ihrer Immobilie vor: Wie groß ist das Grundstück? In welchem Jahr wurde die Immobilie gebaut bzw. wann war Erstbezug?  Welche Flächenangabe ist richtig? Handelt es sich um teure Wohnfläche oder ist es ein Bereich nicht so hochwertige Nutzfläche? Auch lasten beispielsweise auf jeder Immobilie Rechte und Pflichten: Grundschulden, Wegerechte, öffentliche Lasten usw.  Diese gilt es genau zu analysieren und zu bewerten. Meist sind diese Rechte und Pflichten in der Regel im Grundbuch eingetragen, jedoch nicht alle: Baulasten stehen im Baulastenverzeichnis Ihrer Gemeinde (z.B. öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde). Um diese herauszufinden sind Behördengänge und Einsichten in verschiedene Unterlagen nötig.
Um späteren Nachverhandlungen und Richtigstellungen vorzubeugen müssen Sie den Kaufinteressenten evtl. auch auf vorhandene Mängel hinweisen.
Wichtig: die Angaben und Erläuterungen zur Immobilie stellen zum Teil ein gewisses Haftungsrisiko für den Verkäufer dar. “Gekauft wie gesehen” gilt vor deutschen Gerichten leider nur eingeschränkt.


Der Verkaufszeitpunkt

Der Verkauf einer Immobilie braucht Zeit. Nach Untersuchung verschiedener Organisationen beträgt die Durchschnittliche Zeit ca. 7-9 Monate. Rechnen Sie diese Zeit ein. Planen Sie den genauen Ablauf des Übergabezeitpunktes. Eventuell möchten Sie wieder in eine neue eigene Immobilie einziehen. Sprechen Sie vorher mit Ihrer Bank die Möglichkeiten einer Zwischenfinanzierung durch. Falls Sie zügig verkaufen müssen, zögern Sie nicht sich Profis mit ins Boot zu holen. Diese verkaufen ständig Immobilien und können daher schnell und professionell arbeiten. Oft haben Immobilien-Makler einen großen Kunden-Pool auf den sie zurückgreifen können.

Wenn Sie sich entschieden haben, Ihre Immobilie selbst zu verkaufen, lassen Sie sich Zeit bei der Formulierung Ihres Angebots. In der Zeitung liegt der Schwerpunkt einer Annonce auf dem richtigen Text. Sie müssen aus der Masse der Immobilien herausragen. Dabei haben Sie jedoch nur wenige Zeilen zur Verfügung, da Immobilienanzeigen recht teuer sind. Das mittlerweile bessere Medium ist hier das Internet. Die einschlägigen Adressen bieten meist Schablonen an, in die Sie die Daten Ihres Objektes eingeben können und so eine einheitliche Präsentation aller Angebote erfolgt. Hier ist es wichtig, die Immobilie über aussagefähige Bilder anzupreisen. Wer hier nicht das nötige Auge hat, stellt schnell weniger vorteilhafte Bilder ins weltweite Netz. Haben Sie selbst schon einmal eine Immobilie auf einer größeren Immobilien-Seite gesucht? Genau wie echte Kaufinteressenten benötigen Sie dafür sehr viel Zeit. Das Einstellen Ihres Angebotes ist natürlich auch hier nicht umsonst. Nützen Sie die regionalen Zeitungen sowie 2-3 verschiedene Internet-Portale kommen hier schnell ein paar Hundert Euro zusammen. Auch deshalb werden Immobilien immer häufiger über Makler angeboten und verkauft. Mehr und mehr Käufer verlassen sich auf die Profis und vertrauen ihnen bei der Immobiliensuche.


Makler?

Für Sie als Verkäufer einer Immobilie ist die Entscheidung für einen Makler nicht immer ganz einfach. Ist diese jedoch gefallen, muss der Richtige gefunden werden. Die Zulassungsvoraussetzungen für Immobilien-Makler sind in Deutschland sehr gering! Auch gibt es keine richtige  Überwachung des Berufsstandes und dessen Arbeit. So bleibt nur eine Möglichkeit: Schauen Sie sich den Makler/die Maklerin genau an. Besuchen Sie ihn/sie im Büro, ist er/sie jederzeit erreichbar, wie und wo bewirbt er/sie die Immobilien, ist er/sie Einzellkämpfer oder gehört er/sie einem Netzwerk an, woher hat er/sie seine/ihre Fachausbildung, wie lange ist er/sie im Geschäft, hat er/sie Erfolge als Referenzen? Auf diese Weise grenzen Sie die Auswahl ein.

Wenn Sie die richtige Wahl getroffen haben und alles professionell abläuft werden nicht Horden von Interessenten, Neugierige und Ausflügler durch Ihre Immobilie getrieben. Es werden keine emotionalen und  für Sie vielleicht sogar beleidigenden Gespräche geführt. Sie sprechen mit ausgesuchte Interessenten nach Terminvereinbarungen, die gut vorbereitet sind und bei denen nur noch der Eindruck der Immobilie  kaufentscheidend ist.

Besichtigungen vorbereiten

Ähnlich wie bei einem Vorstellungsgespräch, ist auch der erste Eindruck Ihrer Immobilie auf den potenziellen Käufer entscheidend. Eine saubere, gepflegte, aufgeräumte Immobilie kann alles entscheiden. Ein ordentlicher Garten oder Hof, frisch geschnittener Rasen oder Hecke. Ein ganz besonders sauberer und freundlicher Eingangsbereich (Haustür, Treppe, Aufgang und Flurbereich).
Die Kaufinteressenten wollen mit eigenen Augen sehen, ob sie ihr Hab und Gut nach ihren Vorstellungen in der neuen Immobilie auch unterbringen können. Deshalb sollten Sie im Vorfeld vollgestellte Kellerräume, Dachboden, Garage, Hobbyraum, Abstellraum oder Schuppen entrümpeln.

Toiletten, Gäste-WC, Küchenspülen oder auch die Einbauküche die Sie mitverkaufen möchten sollten zur Besichtigung frisch gereinigt werden. Kalkbeläge oder Verkrustungen, Schimmelecken in der Dusche sollten weitestgehend entfernt werden. Hell und freundlich ist selbstverständlich besser als dunkel und feucht. Öffnen Sie alle Rollläden, Jalousien und Vorhänge und schalten Sie gegebenenfalls die Beleuchtung ein.

Haustiere können bei einer Besichtigung störend wirken. Nicht jeder Kaufinteressent ist zwingend ein Tierfreund und könnte dadurch verschreckt oder verunsichert werden. Auch für Ihr Haustier kann eine Besichtigung Stress bedeuten; darum geben Sie es für diese kurze Zeit in gute Hände!

Stehen auch Einrichtungsgegenstände zum Verkauf, lassen Sie sich nicht gleich bei der Erstbesichtigung auf einen Handel darüber ein. Verkaufen Sie zuerst Ihre Immobilie zum gewünschten Preis.


Ohne Notar geht nichts

Wenn dann die Kaufentscheidung gefallen ist und sämtliche Verhandlungen abgeschlossen sind, ist der Gang zum Notar an der Reihe. Terminvereinbarung, Koordination aller beteiligten Parteien, Beibringung aller notwendigen Unterlagen; manche Notarkanzleien bieten Merklisten an, die Sie unbedingt abarbeiten sollten, um einen Folgetermin zu vermeiden. Mit jedem Tag, den sich die Abwicklung des Verkaufs hinauszögert, steigt natürlich auch das Risiko, dass es sich der Käufer doch noch einmal anders überlegt.

Jeder seriöse Makler bietet Ihnen den Service der Vorbereitung des Notartermins. Dazu gehört die Ausarbeitung des notariellen Kaufvertrag sowie die Absprache mit beiden Parteien über offene Fragen und getroffene Vereinbarungen. Selbstverständlich auch die genaue Terminabsprache.
Ist der Käufer zahlungsfähig? Ein Makler klärt für Sie, ob eine Finanzierungsbestätigung bei Beurkundung vorliegt. In der Regel ist es für einen seriösen Makler selbstverständlich, bei der eigentlichen Beurkundung mit anwesend zu sein.
Nehmen Sie Kontakt mit dem VR-ImmoZentrum auf.
 
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